El Problema de la Vivienda Urbana en Cuba Objeto de Reclamaciones: Una
Solución Dinámica.
Por:
El problema de la vivienda en Cuba es conocido de sobra. Derrumbes,
propiedades en estado de grave deterioro, hacinamiento, falta de higiene. Todo
ello provocado por el continuo déficit de construcción que nunca ha resuelto el
gobierno. La 'solución' castrista ha sido crear un verdadero embrollo legal de
'derechos' conflictivos que en algunas ocasiones supuestamente conceden un
'derecho' de propiedad difícil de comprender o de usar normalmente. Si a ello
añadimos el derecho de los antiguos dueños y/o sus herederos a las propiedades
urbanas confiscadas y tomamos un enfoque puramente legalista el resultado es
claro: daremos trabajo a un ejército de abogados por décadas mientras las
propiedades se deterioran hasta el derrumbe.
La única
solución viable es invertir en la construcción acelerada de nuevas viviendas y
facilitar la reparación y mejoría de las existentes. Nada ocurrirá sin
financiamiento. Y no habrá financiamiento sin seguridad jurídica. Ello implica
una solución que considere y respete los derechos preexistentes y la realidad
cubana actual.
No es tan
difícil de lograr.
Este
documento sólo examina el problema de las viviendas ocupadas que pudieran estar
sujetas a reclamaciones entabladas por los dueños anteriores. Se trata de un
asunto muy complicado con infinidad de variantes que es preciso entender a
fondo. Por ello ofrecemos lo que sigue, simplemente como sugerencias e ideas, a
fin de comenzar a pensar las bases de una legislación útil. En aras de la brevedad
se presentan tan sólo los principios generales:
v
Todo propietario anterior de un
inmueble urbano deberá acreditar su derecho ante un registro establecido al
efecto. Existirá un plazo pasado el cual existirá la presunción de que no hay
reclamación.
v
Se
devolverán a los dueños o sus herederos los solares yermos. Si ha ocurrido un
derrumbe se considerará como solar yermo.
v
Se reconoce un derecho de permanencia
a todos los ocupantes de las viviendas, cuyo derecho será negociable por un precio
de mercado, libremente contratado y pagado en efectivo. Se excluye de este
derecho a la alta nomenclatura que detenta mansiones y a los extranjeros que
han traficado en propiedades.
v
Si las partes (propietario y
ocupantes) acuerdan la venta del derecho de permanencia el precio será pagado a
una nueva entidad: "El Banco de Reconstrucción Urbana". Los ocupantes
también podrán optar por designar al Banco como agente y dejarlo negociar por
ellos en carácter de fiduciario.
v
Los ocupantes de las
viviendas aceptarán mudarse a nuevas casas construidas por el Banco. El precio
de venta del derecho de permanencia será tomado como parte del precio de la
nueva vivienda y el resto será financiado con hipoteca.
v
El
derecho de los propietarios originales (y/o sus herederos o causahabientes) de
viviendas confiscadas será reconocido con ciertas limitaciones. Habrá un
período de tiempo durante el cual tendrán un derecho preferente para negociar
con los ocupantes. Transcurrido el plazo sin actuar, dicho derecho caduca y el
Banco se subrogará en el lugar y grado del propietario.
v Las viviendas se asignarán mediante un escalafón cronológico. Quien primero
negoció será el primero en recibir una nueva vivienda.
v
El Banco será el
responsable del planeamiento urbano integral abarcando tanto la restauración de
las viviendas antiguas como el diseño de las nuevas viviendas. Proveerá
diferentes opciones según las necesidades familiares.
v
El Banco captará
recursos a base de los pagos recibidos, depósitos y préstamos suaves a largo
plazo. Los depositantes participarán en loterías de viviendas.
v
Si el dueño anterior no
está interesado en adquirir el derecho de permanencia puede solicitar que se le
certifique el título de propiedad. Pero en ese caso debe aceptar reparar la
propiedad para que esté en condiciones habitables, de acuerdo con los
reglamentos del caso. Debe también responder de los gastos en que incurran
los ocupantes por tener que cambiar de domicilio durante la reparación. Una vez
terminada la reparación deberá someterse a la legislación de alquileres que
exista y dar preferencia a los antiguos ocupantes. Si no cumple su compromiso
en el plazo concedido, perderá su derecho de propiedad que pasará al Banco.
v
Si no existe acuerdo entre las partes
o alguna de ellas deja de actuar durante el plazo concedido, el derecho de
negociación pasará al Banco. El Banco podrá hacer lo siguiente:
a) Vender el derecho de permanencia al precio de mercado al dueño original
o a sus cesionarios interesados en adquirir la propiedad o a terceros
interesados. En
dicho caso el producto pasaría al Banco a beneficio de los ocupantes. Si la
venta consiste en el derecho de permanencia de los ocupantes, estos conservarán
su derecho de comprar las nuevas viviendas promovidas por el Banco y se
aplicará el precio como parte de la compra. Sólo habrán perdido la oportunidad
de colocarse en un mejor lugar en el escalafón. En todo caso conservarán su
vivienda hasta que se les provea de alojamiento adecuado en una unidad nueva.
b) Vender el derecho de nuda propiedad’ (así se llama a la propiedad sin
posesión) entregando el precio al dueño original, o a sus sucesores o
causahabientes adecuadamente registrados.
vComo consecuencia, la propiedad
quedaría libre de reclamaciones y estaría apta para ser rehabilitada.
v
En caso de que nadie
reclame la propiedad en el plazo concedido los ocupantes pueden optar por acceder
al programa del Banco designándolo como agente de venta, vender su derecho de
permanencia directamente, o permanecer en la vivienda, no hacer nada y recibir
un título definitivo de propiedad.
v
Si existen varios
ocupantes podrán comprarse sus respectivos derechos calculados a pro rata según
el espacio que ocupen y podrán negociar juntos o por separado con el dueño del
inmueble.
Esta solución requeriría una legislación especial bien pensada porque
afecta derechos de propiedad y de posesión, los limita, y estipula plazos
perentorios. Pero se justificaría en obsequio de los resultados sociales que
obtendría y los conflictos que evitaría.
1- Reconocimiento de que existía un dueño anterior con un legítimo
derecho, elemento indispensable para volver al estado de derecho.
2- Reconocimiento de un hecho ineludible: Existe un ocupante que tiene la
posesión. Esa posesión tiene un valor económico para el dueño y por ello paga
por obtenerla.
3-Se promueve un medio pacífico, consensual y práctico de resolver
conflictos y se crean incentivos económicos para resolver problemas. No actuar
tiene consecuencias prácticas y económicas. Para el propietario, porque vería
el valor económico de su ‘nuda propiedad’ descender a un nivel muy bajo
dados los gastos que tendría que asumir el comprador. Para el ocupante, porque
perdería la oportunidad de acceder rápidamente a una mejor vivienda y hacerse
de capital.
4-Se descongela la propiedad lanzándola al mercado. Se promueve así la
construcción, el crecimiento económico y el empleo. Y además se integra con el
planeamiento urbano.
5- Se traen fondos al país.
6- Se crean nuevos propietarios y se promueve el optimismo y la
esperanza.
7-Lo más importante: se crea seguridad jurídica. No se cuestiona la posibilidad
de devolver el uso y disfrute de la propiedad, simplemente se establece el
método y los costos para recobrar la posesión. Sólo se afectan los derechos en
caso de incumplimiento o por caducidad de la acción otorgada para ejercerlos.
En todo caso se ofrecen protecciones y alternativas a los ocupantes de las
viviendas.
8-
Se han ofrecido otras soluciones pero tan sólo hablan de mantener el mismo
estado de cosas y compensar a los propietarios. La realidad es que un país
quebrado con deudas y problemas sociales enormes no está en condiciones de
compensar adecuadamente a nadie. Por otra parte, no hacer nada y mantener todo
tal y como está mientras se hace frente a las reclamaciones no ayuda a crear
prosperidad pues de hecho esa actitud obstaculizaría el proceso de desarrollo
urbano.
Cuba necesita progresar y la clave es hacer cosas nuevas, justas y
positivas que den esperanza y creen objetivos a conseguir por nuestra población
tan maltratada y desesperanzada. No debemos perder tiempo precioso en
interminables disputas judiciales sobre un pasado que afectó a todos los
cubanos en mayor o menor forma. El cubano tiene imaginación e iniciativa.
¡Usemos esas buenas cualidades!
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